Mina första egentliga kontakter med Fastighetsägarna hade jag i mitten på 1980-talet då jag, i en statlig utredning, såg över lokalhyreslagstiftningen. I huvudsak gäller fortfarande de bestämmelser som detta resulterade i, med ett väsentligt undantag. Fastighetsägarens minimiskadestånd, som då var fyra basbelopp, har höjts till en årshyra. Detta sedan en koncernchef för ett av de största fastighetsföretagen, i syfte att prata upp aktien, klargjorde att minimiskadeståndet var så lågt att man kunde bortse från det. Nu finns det all anledning med en ny översyn. Det behövs en lokalhyreslagstiftning som gör att näringsidkare på jämställda villkor kan träffa likadana affärsmässiga avtal som inom andra affärsområden.

I början på 1990-talet var de växande bostads-, eller snarare, byggsubventionerna den stora frågan. Jag arbetade då i Finansdepartementet och var med om att bryta en utveckling som både höll på att urgröpa statsfinanserna och eldade på byggkostnaderna. Även om det då ansågs kontroversiellt, råder numera politisk konsensus om att vi inte ska ha sådana subventioner. Icke desto mindre poppar med jämna mellanrum upp förslag om nya stöd – oftare från byggsektorn än från fastighetsägare. Alla rop på subventioner, oavsett om de kallas investeringsbidrag eller rot-avdrag, utgör dock ett argument för politiker att höja fastighetsägarnas skatter för att finansiera stödet och för att reglera hyror för att försäkra att stödet kommer hushållen till del.

1990-talets finans- och fastighetskris var delvis en följd av det tidigare subventionssystemet, som förutsatte överbelåning och en inflationstakt på åtta–tio procent. Enligt min uppfattning var övergången till en låginflationsregim i Sverige kanske den viktigaste orsaken till att så många fastighetsägare då fick ekonomiska problem till följd av överbelåningen. Numera är nog de flesta överens om värdet av en låginflationsekonomi.

Det har bland annat gjort det möjligt för Fastighetsägarna att få bort en del av den överbeskattning, till exempel förmögenhetsskatt och fastighetsskatt, som privata fastighetsägare tidigare var utsatta för. Låg inflation har också lett till låga räntor.
 
Samtidigt har utrymmet för lånefinansiering av fastighetsinvesteringar blivit mindre och behovet av egna kapitalinsatser i motsvarande grad har ökat. En nyinvestering i hyresbostäder torde i dag förutsätta en egen kapitalinsats på närmare 50 procent för att överhuvudtaget gå runt. Men med nuvarande tillämpning av hyresregleringen och skattesystem blir överskotten så små att det tar det cirka 100 år att få ihop ett sådant eget kapital. Både skattesystem och hyresreglering måste därför ändras så att fastighetsägare får möjlighet att generera det kapital som krävs för framtida investeringar, både i ny- och ombyggnad.

Ett annat problem för fastighetsägare som måste få en lösning är nuvarande monopolprissättning på fjärrvärme. På vissa orter uppgår fjärrvärmepriset till närmare 20 procent av hyran. Fjärrvärmeprissättningen tränger därmed ut det ekonomiska utrymme som fastighetsägare behöver för ny- och ombyggnad. Det mesta talar för att det inte går att få ned fjärrvärmepriserna, utan någon form av skälighetsprövning.

Desto mer glädjande är utvecklingen av Fastighetsägarnas EU-anmälan om otillåtet stöd till kommunala bostadsföretag och deras hyresnormerande roll. En statlig utredning har tidigare gett Fastighetsägarna rätt på alla punkter. Nu ansluter sig både Sabo och Hyresgästföreningen till uppfattningen att kommunala bostadsföretag ska drivas affärsmässigt utan offentligt stöd och att deras hyresnormerande roll ska tas bort. Med rätt hantering finns det goda förutsättningar för ett första steg bort från den hyresreglering som skapat så stora problem för den svenska bostadshyresmarknaden.
Detta är min sista krönika i Fastighetstidningen, eftersom jag slutar som vd för Fastighetsägarna Sverige den 30 juni och Reinhold Lennebo tar över. Jag vill därför passa på att tacka alla för den tid som jag haft förtroendet – och framför allt nöjet – att arbeta för privata fastighetsägare och önskar Fastighetsägarna all framgång i fortsättningen. Nu väntar ett långt sommarlov.

Stockholm i juni

Per-Åke Eriksson

Fotnot: I nästa nummer av Fastighetstidningen som utkommer den 28 augusti möter du Fastighetsägarnas nye vd Reinhold Lennebo på denna plats.